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溫州市物業管理條例
文 號: 〔十二屆〕第98號 閱讀版本:
發布機構: 溫州市人大常委會辦公室 成文日期: 2017-04-06
有效性:

溫州市人民代表大會常務委員會

公  告

〔十二屆〕第98號

 

2016年12月23日溫州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議審議通過的《溫州市物業管理條例》,已經2017年3月30日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議批準,現予公布,自2017年5月1日起施行。

 

溫州市人民代表大會常務委員會

2017年4月6日

 

浙江省人民代表大會常務委員會

關于批準《溫州市物業管理條例》的決定

(2017年3月30日浙江省第十二屆人民代表大會

常務委員會第三十九次會議通過) 

根據《中華人民共和國立法法》第七十二條第二款規定,浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議對溫州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議審議通過的《溫州市物業管理條例》進行了審議,現決定予以批準,由溫州市人民代表大會常務委員會公布施行。

 

溫州市物業管理條例

(2016年12月23日溫州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議通過

2017年3月30日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十九次會議批準

 

目錄

 

第一章  總則

第二章  業主和業主組織

第三章  前期物業管理

第四章  物業管理服務

第五章  物業使用和維護

第六章  法律責任

第七章  附則

 

第一章  總則 

第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條 本市行政區域內物業管理活動及其監督管理,適用本條例。

第三條 物業管理應當遵循業主自治與政府依法監管相結合的原則。

第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系,建立和完善社會化、市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

第五條 市、縣(市、區)物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

其他相關行政管理部門按照各自職責,依法做好物業管理相關的監督管理工作。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導本轄區業主大會的成立和業主委員會等業主組織的選舉,監督業主組織的日常活動,調解處理物業管理糾紛,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。市、縣(市、區)物業管理行政主管部門應當予以協助。

居民(村民)委員會、社區組織協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

第六條 市、縣(市、區)物業管理行政主管部門和相關行政管理部門,應當按照各自職責受理對物業管理活動的投訴、舉報,依法調查處理違法行為。

第七條 物業管理行業協會和業主委員會協會依法制定和組織實施自律性規范,組織業務培訓,協助調解處理物業管理糾紛。 

第二章  業主和業主組織 

第八條 本條例所稱的業主,是指物業的所有權人。因房屋征收補償、與建設單位之間的商品房買賣等法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

第九條 業主人數按照建筑物專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但是,建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,按一人計算;同一業主擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

專有部分面積,以不動產登記簿記載為準;尚未進行不動產登記的,按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按商品房買賣合同或者房屋征收補償協議記載的面積計算。

第十條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會,一個物業管理區域設立一個業主大會。

業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者其他形式。

業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。

第十一條 業主大會通過的議事規則規定成立業主代表大會,并明確授權事項的,可以成立業主代表大會。業主代表大會履行業主大會的職責。

業主代表大會由業主推選的業主代表和未推選業主代表的業主組成。業主代表根據業主的授權事項行使業主權利。業主代表的投票權數按其所代表的業主的投票權數計算。

成立業主代表大會的,應當向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案。業主撤銷對所推選的業主代表授權的,應當書面通知業主委員會。

第十二條 符合成立業主大會條件的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會的書面申請之日起六十日內,指導業主成立業主大會籌備組。

籌備組由居民(村民)委員會或者社區組織、建設單位和業主代表組成。籌備組應當自成立之日起九十日內召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議,應當將表決通過管理規約、業主大會議事規則和選舉產生業主委員會列入議程。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合業主大會成立條件的,可以按照本條第一款規定成立籌備組;首次業主大會會議應當在業主大會議事規則中明確增補業主委員會成員的辦法。

第十三條 建設單位應當自籌備組成立之日起七日內向籌備組提供下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(四)物業質量保修和物業使用說明文件;

(五)業主名冊;

(六)物業管理需要的其他資料。

建設單位已經注銷的,由物業服務企業按照前款規定提供相關資料。

第十四條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。

建設單位應當在房屋竣工驗收后三十日內,將籌備經費存入街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指定的銀行賬戶。籌備經費應當專款專用。

籌備組應當制定籌備經費開支預算方案報街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

籌備組應當在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況。籌備經費的結余部分應當根據業主大會的決定用于物業管理。

第十五條 首次業主大會會議召開后,籌備組自動解散。未能在規定的期限內召開首次業主大會會議的,可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請延期,延期最長不得超過六十日;延期屆滿仍未召開首次業主大會會議的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在物業管理區域內公告籌備組解散。

第十六條 業主委員會是業主大會選舉產生的自治組織,履行法定職責和業主大會賦予的其他職責。

第十七條 業主委員會成員應當符合下列條件:

(一)為本物業管理區域的業主;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵守業主大會的決定、管理規約、議事規則,履行業主義務;

(四)熱心公益事業,責任心強,并有一定的組織協調能力和必要的工作時間;

(五)本人及其近親屬不在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

第十八條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內,持下列資料向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案:

(一)業主大會會議記錄和會議決定;

(二)業主大會議事規則;

(三)管理規約;

(四)業主委員會成員名單。

備案資料齊全的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三個工作日內在報送的管理規約和業主大會議事規則文本上加蓋備案印章并出具由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府蓋章的書面備案證明。

備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起十五日內重新報送備案。

第十九條 業主委員會應當按照國家和省有關規定向經公安機關批準設立的公章刻制企業刻制公章。

第二十條 業主委員會應當持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬于業主共有的資金和經營性收益,不得以任何個人的名義進行存儲和管理。

第二十一條 業主委員會應當向全體業主公布下列事項:

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)物業專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;

(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(七)其他應當向業主公開的事項。

前款第四項至第六項規定的內容,應當每年至少公布一次。

第二十二條 業主委員會等業主組織及其成員不得有下列侵害業主合法權益的行為:

(一)侵占、挪用業主共有財物;

(二)利用職務之便,非法索取或者收受物業服務企業、有利害關系的業主的財物、報酬,或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益;

(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務;

(四)向他人出售或者提供業主資料用于與物業管理無關的活動;

(五)阻撓、抗拒業主組織行使職權;

(六)審計期間弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

(七)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權,擅自使用業主大會或者業主委員會印章;

(八)業主組織改選后或者業主組織成員職務終止后拒不移交其所保管的屬于全體業主所有的財物、印章以及有關財務憑證、檔案等文件資料;

(九)打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人;

(十)法律、法規禁止的其他行為。

業主委員會有前款規定行為之一的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令限期改正;逾期不改正的,經百分之二十以上的業主申請,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導召開業主大會臨時會議,選舉新的業主委員會。

第二十三條 業主委員會每屆任期為三年至五年,具體任期由業主大會決定。

業主委員會任期屆滿兩個月前,應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉;業主委員會逾期未組織的,經百分之二十以上的業主申請街道辦事處鄉(鎮)人民政府應當指導協助成立換屆小組,由換屆小組組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

換屆小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項組織召開業主大會會議。

第二十四條 換屆小組要求業主委員會將其保管的屬于全體業主所有的財物、印章以及有關財務憑證、檔案等文件資料移交街道辦事處、鄉(鎮)人民政府保管的,業主委員會應當在十日內移交。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當及時提供。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在新一屆業主委員會選舉產生并辦理備案手續后十日內,將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

業主委員會不按時移交的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令其限期移交。

第二十五條 業主委員會的產生、終止等具體辦法,由市物業管理行政主管部門制定。

市物業管理行政主管部門應當制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、備案證明等示范文本。

第二十六條 有條件的物業管理區域業主大會可以決定給予業主委員會成員一定的津貼,也可以決定聘請業主委員會專職工作人員。 

第三章  前期物業管理 

第二十七條 市物業管理行政主管部門建立全市統一的物業服務項目招投標專家庫,為建設單位選聘物業服務企業提供服務。

市、縣(市、區)物業管理行政主管部門監督管理本轄區的物業服務項目招投標活動。

第二十八條 在物業銷售或者房屋征收認購前,建設單位應當依法制定臨時管理規約,作為商品房買賣合同、房屋征收補償協議的附件。

建設單位應當將臨時管理規約向商品房買受人或者認購人予以明示,并有義務作出說明。

商品房買受人或者認購人應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十九條 建設單位應當在取得商品房預售證前依法選聘前期物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、合同解除和違約責任等事項作出約定。

建設單位應當將前期物業服務合同作為商品房買賣合同、房屋征收補償協議的附件。

第三十條 前期物業服務期間,建設單位、物業服務企業或者專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主可以提出調整前期物業服務收費標準。

調整前期物業服務收費標準的,應當遵循下列程序:

(一)委托專業機構對上一年度物業項目經營情況進行審計;

(二)在舉行業主表決的三十日前,將審計報告、擬定的新收費標準和表決方式在物業管理區域內顯著位置公示;

(三)新收費標準應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主和物業服務企業同意;

(四)新收費標準應當在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。

前期物業服務收費標準的調整,不得違反國家和省的強制性規定。

第三十一條 前期物業服務期間,可以依據約定解除前期物業服務合同;未約定或者約定不明的,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主和物業服務企業的書面同意,可以解除前期物業服務合同。

前期物業服務合同自解除之日起七日內,物業服務企業應當書面告知縣(市、區)物業管理行政主管部門,并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告。 

第四章  物業管理服務 

第三十二條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

業主大會、業主委員會不得將物業服務項目肢解發包。

物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

物業服務企業將專項服務業務委托給專業性服務企業的,應當告知業主委員會并向全體業主公示。

需要由物業服務企業委托而未經委托的,任何單位或者個人不得進入該區域從事專項服務業務。

第三十三條 物業服務企業應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公布:

(一)物業服務企業的營業執照、資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話; 

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等; 

(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的維修保養合同、維修保養單位的資質、聯系方式和應急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全事項;

(五)業主交納物業服務費用、公共水電費用分攤情況,由物業服務企業負責的物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況;

(六)其他應當公布的信息。

前款第五項規定的內容,應當每年至少公布一次。

業主對公布內容有異議的,物業服務企業應當及時予以答復。

第三十四條 提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業。

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

未依法訂立物業服務合同的,物業服務企業不得進入物業管理區域提供物業服務。

物業服務合同終止前,物業服務企業不得中止物業服務。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內向縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

第三十五條 物業服務合同期限屆滿九十日前,業主委員會應當召集業主大會決定是否續聘。決定續聘的,應當與物業服務企業重新簽訂物業服務合同;決定不續聘的,應當通知物業服務企業。

物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間,任何一方當事人提出終止合同的,應當在三十日前書面通知對方,并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告。

第三十六條 解聘物業服務企業由業主大會決定,業主委員會不得擅自解聘物業服務企業。

業主組織、物業服務企業依法單方解除物業服務合同的,應當在三十日前書面通知對方,并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告。

第三十七條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用體系,對物業服務企業實行動態管理,定期向社會公布信用信息;縣(市、區)物業管理行政主管部門負責本轄區物業服務企業信用信息的征集和報送工作。

市、縣(市、區)相關行政管理部門應當及時提供物業服務企業有關的信用信息。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、居民(村民)委員會、社區組織應當協助開展轄區內物業服務企業信用信息的征集工作。

第三十八條 物業服務企業有下列行為之一的,應當錄入物業服務企業信用信息檔案:

(一)騙取、挪用或者侵占物業專項維修資金的;

(二)在物業管理招投標活動中提供虛假信息,騙取中標的;

(三)出租、出借、轉讓資質證書的;

(四)物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域,或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的;

(五)未按照規定和合同約定履行安全管理義務,導致物業管理區域內發生重大安全事故的;

(六)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

(七)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

(八)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;

(九)被價格行政主管部門認定收費不規范且未改正的;

(十)泄露業主信息的;

(十一)以暴力、脅迫方式阻撓業主組織成立的。

第三十九條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

市、縣(市、區)價格行政主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業服務收費的監督管理工作,制訂物業服務等級標準和物業服務費參考價格,并向社會公布。經評估需要調整的,應當及時調整。

第四十條 業主應當依據物業服務合同、臨時管理規約或者管理規約的約定及時足額交納物業服務費用、公共水電分攤費用和其他相關費用。

業主無正當理由拒不交納前款規定費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,業主委員會、物業服務企業可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出錄入個人信用信息檔案的申請。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當聽取相關業主的陳述、申辯,進行核查。經核查屬實仍拒不交納的,可以按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用信息檔案。 

第五章 物業使用和維護 

第四十一條 物業管理區域內的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。

合法利用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的,應當確定公開、公平、公正的使用方案,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后實施。收取費用的,收益屬于全體業主所有。

第四十二條 業主應當按照國家和省的有關規定交納物業專項維修資金。

業主分戶賬內物業專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當續交專項維修資金。

業主拒不續交物業專項維修資金的,業主委員會、居民(村民)委員會、社區組織或者物業服務企業可以通過書面催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納。

逾期不交納的,發生共用部位、共用設施設備維修時,相關業主應當共同承擔維修責任。業主委員會或者具有利害關系的業主,可以依法向人民法院提起訴訟,并可以按照本條例第四十條第二款有關程序錄入個人信用信息檔案。

第四十三條 應當按首期交存的物業專項維修資金總額的百分之五設立應急備用維修資金。

發生下列緊急情況,需要立即進行維修的,可以申請應急備用維修資金:

(一)電梯故障;

(二)消防設施故障;

(三)二次供水水泵運行中斷,但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;

(四)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

第四十四條 業主委員會、物業服務企業或者相關業主可以提出應急備用維修資金的使用申請。物業服務企業提出申請的,應當經業主委員會核實;未成立業主委員會的,由相關業主核實。

申請人應當提出應急維修工程項目說明和維修工程實施方案,并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布后,報請物業專項維修資金管理機構審核。物業專項維修資金管理機構應當在接到申請之日起兩個工作日內作出審核決定。

應急維修工程由申請人負責組織實施。申請人應當在工程竣工驗收合格后,將審核決定和工程結算在物業管理區域內顯著位置向全體業主公示,公示時間不得少于七日。申請人未按規定及時實施的,物業管理行政主管部門可以組織代修。

第四十五條 應急備用維修資金按本條例規定列支后的差額部分,經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后,從物業專項維修資金中予以補足。

第四十六條 需要對業主委員會財務活動、物業專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益等收支情況進行審計或者對離任的業主委員會成員進行經濟責任審計的,應當在業主大會議事規則中約定。審計報告應當通報全體業主。

業主委員會和物業服務企業應當配合審計,不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

第四十七條 對違反物業管理規定的行為,業主委員會、物業服務企業應當及時進行勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當向相關行政管理部門報告。

違反物業管理規定的行為侵害業主共同利益的,業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失,并可以依法向人民法院提起訴訟。

對違反物業管理規定的行為,業主、非業主使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報;侵害自己合法權益的,可以依法向人民法院提起訴訟。 

第六章 法律責任 

第四十八條 違反本條例規定的行為,法律、行政法規和省的地方性法規已有法律責任規定的,從其規定。

第四十九條 建設單位或者物業服務企業違反本條例第十三條規定,不提供相關資料的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十條 業主委員會成員違反本條例第二十二條第一款規定的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,處一千元以上五千元以下罰款;違反治安管理處罰規定的,由公安機關依法予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第五十一條 建設單位或者物業服務企業違反本條例第三十條第二款第三項規定,調整前期物業服務收費標準未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

第五十二條 違反本條例第三十二條第五款規定,需要由物業服務企業委托而未經委托進入物業管理區域從事專項服務業務的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,對單位處三萬元以上十五萬元以下罰款,對個人處一千元以上三千元以下罰款。

第五十三條 物業服務企業違反本條例第三十三條第一款和第二款規定,未按照要求公布相關信息的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

第五十四條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定,未依法訂立物業服務合同進入物業管理區域提供物業服務的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處三萬元以上十五萬元以下罰款。

物業服務企業違反本條例第三十四條第五款規定,未按照規定辦理物業服務合同備案的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

第五十五條 物業服務企業違反本條例第三十八條第一項規定,騙取、侵占物業專項維修資金的,由物業管理行政主管部門追回騙取、侵占的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處騙取、侵占金額兩倍以下罰款。

第五十六條 物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他相關行政管理部門的工作人員違反本條例規定的,依法追究責任。 

第七章  附則 

第五十七條 本條例自2017年5月1日起施行。


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